INVERSIONES INMOBILIARIAS

Como novedad en el PGC 07 nos encontramos con el nacimiento de una nueva categoría de inmovilizados, las inversiones inmobiliarias. Esta nueva categoría sólo tiene por objeto ofrecer mayor información sobre las cuentas anuales, porque se aplican las mismas normas de valoración que para el inmovilizado material, en ningún caso se valorarán a valor razonable, sino que se valoran al coste.

Son inmuebles (terrenos o edificios) que se tienen:

• Para obtener rentas.
• Para obtener plusvalías.
• Para obtener ambas.

Las inversiones inmobiliarias no se tienen para:

• Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
• Su venta en el curso ordinario de las operaciones.

El ICAC sigue indicando que, “para calificar un inmueble como inversión inmobiliaria, habría de cumplir las siguientes condiciones:

• Ser un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria.
• Mantenerse para generar plusvalías o rentas y no para la producción o suministro de bienes y servicios distintos del alquiler.
• La venta de inmuebles no forme parte del curso ordinario de sus operaciones”.

La clasificación de un inmovilizado como inversiones inmobiliarias puede poner de manifiesto problemas fiscales en cuanto a la afectación de los bienes inmuebles a la empresa y, por lo tanto, su posibilidad de generar deducciones por reinversiones y gastos deducibles.

En función de la clasificación que le otorguemos, variará su tratamiento contable. El árbol de decisión es el siguiente:

EJEMPLOS:

1.- Una nave industrial que la empresa utiliza como almacén central.
Se clasificará como inmovilizado material.
Cuenta: 211. Construcciones

2.- Un edificio de oficinas que se encuentra en fase de construcción. Cuando se finalice la empresa tiene intención de arrendarlo a un tercero.

Mientras esté en fase de construcción se clasificará como inmovilizado material en curso.
Cuenta: 231. Construcciones en curso

Cuando finalice la obra se clasificará como inversión inmobiliaria.
Cuenta: 221. Inversiones en construcciones

3.- Un edificio de 2 plantas. En la planta baja la empresa tiene ubicados sus talleres de producción y la planta superior la ha alquilado a un tercero.

La planta baja se clasificará como inmovilizado material.
Cuenta: 211. Construcciones

La planta superior se clasificará como inversión inmobiliaria.
Cuenta: 221. Inversiones en construcciones

4.- Un solar que la empresa tiene intención de vender en un futuro.
Cuenta: 220. Inversiones en terrenos y bienes naturales

5.- Una nave industrial que la empresa tiene alquilada a una empresa del grupo.

En las Cuentas Anuales individuales la clasificará como inversión inmobiliaria.
Cuenta: 221. Inversiones en construcciones
En las Cuentas Anuales consolidadas se clasificará como inmovilizado material.
Cuenta: 211. Construcciones

CAMBIOS EN LAS AMORTIZACIONES

1.- CAMBIO EN LAS ESTIMACIONES CONTABLES.

Son aquellos ajustes en el valor contable de activos o pasivos que sean consecuencia de la obtención de información adicional que no se poseía en el momento de formular las cuentas anuales.

Los cambios en las estimaciones contables se aplican de una forma prospectiva y su efecto se imputará, según la naturaleza de la operación de que se trate, como ingreso o gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio o, cuando proceda, directamente al patrimonio neto.

EJEMPLO: 

Una empresa tiene al comienzo de ejercicio una máquina con una valoración inicial de 2.000 euros, vida útil de 10 años y una amortización acumulada de 600 euros. Como consecuencia de un cambio en las normas legales, estima que la vida útil restante a partir de ese momento es de cuatro años.

Se trata de un cambio de los señalados en la norma 22 como cambios de estimaciones contables.


Valoración inicial              2.000
Amortización acumulada      600
Valor contable                  1.400
Resto de vida útil             4 años
Nueva cuota (1.400/4)         350

A partir de este momento, el asiento anual será:
                                                     X                                                            
 175 (681) Amortización del inmovilizado material
                                     a  (281) A. acumulada del inmovilizado material 175


En ningún momento se tocan ni las amortizaciones del ejercicio anterior, ni el resultado ni la información

comparativa.

 Se informará en la memoria de los cambios en estimaciones contables que hayan producido efectos significativos en el ejercicio actual o que vayan a producirlos en ejercicios posteriores.

2.-CAMBIOS EN LOS CRITERIOS CONTABLES.

Cuando se produce un cambio en un criterio contable, la información que ofrecemos en el ejercicio en el que se toma la decisión de cambio, al romperse el principio de uniformidad, no es comparable con la de los ejercicios anteriores, por lo que habrá que rehacer la información comparativa, realizando el cambio de forma retroactiva, y su efecto se calculará desde el ejercicio más antiguo para el que se disponga de información. 

Ha desaparecido la cuenta Gastos y pérdidas de ejercicios anteriores (679), que permitía llevar a resultados de este ejercicio los errores de ejercicios anteriores. Ahora se debe corregir el patrimonio presentado de aquellos ejercicios en los que se produjo el error.

Para corregir el error se acude a la cuenta de Reservas voluntarias.

EJEMPLO:

Una empresa tiene anualmente unas ventas de 1.100 y una amortización de 100. En el año 2 descubre, horrorizada, que no ha contabilizado la amortización correspondiente al primer ejercicio. Establecer cuál es el beneficio de cada ejercicio y contabilizar las operaciones del año dos.

De acuerdo con el borrador, el beneficio del año 1 presentado a 31-12-año 1 es de 1.100, sin tener en cuenta la amortización, porque no se había advertido el fallo.

Cuando presente los estados financieros a 31-12-año 2, se dará un beneficio correspondiente al año 2 de 1.000 y un beneficio correspondiente al año 1 de 1.000, porque habrá reexpresado la información comparativa.

El asiento de ajuste sería:

                                                   31-12-2                                                   

   100 (113) Reservas voluntarias

                                                                     a (281) A. A. I. Material 100

Además, los cambios en los criterios contables tienen su correspondiente ajuste en el estado de patrimonio neto, con el siguiente detalle:

Aplicación prospectiva: consiste en aplicar el nuevo criterio desde el momento en el que se produce el cambio de criterio.
Aplicación retroactiva: consiste en aplicar el nuevo criterio como si éste se hubiese aplicado siempre. Se modifica la información comparativa (balance año anterior).

PRESENTACIÓN EN EL BALANCE DE AMORTIZACIONES Y PÉRDIDAS POR DETERIORO.

Las amortizaciones y provisiones no irán separadas en una línea del balance, como ocurría en el PGC de 1990, sino que minorarán el valor del inmovilizado.

EJEMPLO

La empresa X tiene como único activo una máquina con un valor de adquisición de 2.000, con una amortización de 200 y un provisión de 100.

ACTIVO (PGC 07)		ACTIVO (PGC de 1990)
A) ACTIVO NO CORRIENTE II. Inmovilizado material. 3. Instalaciones técnicas, maquinaria, utillaje, mobiliario y otro inmovilizado material ...	1.700	B) INMOVILIZADO III. Inmovilizaciones materiales. 2. Maquinaria 6. Provisiones 7. Amortizaciones	2.000 <100> <200>

La información sobre las amortizaciones y las correcciones valorativas de cada elemento de inmovilizado se mantiene en la memoria.

BAJA DEL INMOVILIZADO

La venta del inmovilizado se registra de la misma forma que en el PGC de 1990, reconociendo un resultado por la diferencia entre el importe neto que se obtenga y el valor contable. Como diferencia clara señalar que, al haber desaparecido de la cuenta de Resultados la parte de extraordinarios, el resultado que se obtenga por la enajenación o baja del inmovilizado formará parte del resultado de explotación dentro del apartado 11 de operaciones continuadas.

Cuenta de Pérdidas y ganancias

A) OPERACIONES CONTINUADAS
11. Deterioro de resultados por enajenaciones del inmovilizado:
a) Deterioro y pérdidas.
b) Resultados por enajenaciones y otras.


EJEMPLO 
Vendemos un terreno con un coste de 1.000 euros por 1.200 al contado.

                                                        X                                                          

1.200 (572) Banco

                            a (210) Terrenos y Bienes Naturales                        1.000

                               (771) Beneficios procedentes del I. material             200

LA DESAPARICIÓN DE LA PROVISIÓN PARA GRANDES REPARACIONES

Antes pensábamos que al comprar, por ejemplo, un avión, teníamos que hacer una reparación extraordinaria dentro de dos años, y provisionamos ese importe. Pues bien, ahora con el nuevo Plan de contabilidad 2007, pensamos que al comprar el avión, estamos comprando dos cosas, un avión y una licencia de vuelo, con vidas útiles distintas y, por lo tanto, cada una con su ritmo de amortización. Y después se producirá la renovación de ese elemento que es la licencia.

EJEMPLO

Compramos el 01/01/x un avión, para el transporte de nuestra mercancía, por importe de 3.000 con vida útil de 10 años. Cada dos años hay que someter al mismo a una gran reparación que tendrá un coste aproximado de 200 €.

Cambia la forma de pensar. Se determina que, al comprar el avión, hay dos elementos. El avión propiamente dicho y la licencia, uno con valor de 2.800 y otro con valor de 200 con una duración de dos años. Cada dos años debemos sustituir ese bien:


                                                      31/12/x                                                   

380 (681) Amortización del I. Material (2800/10) + (200/2)
                                                             a (281) A. Acumulada I. Material 380

                                                      31/12/x+1                                                   

380 (681) Amortización del I. Material (2800/10) + (200/2)
                                                             a (281) A. Acumulada I. Material 380

Damos de baja la licencia               31/12/x+1                                             

200 (281) A. Acumulada I. Material
                                                             a (218) Elementos transporte 200

Damos de alta la licencia                01/01/x+2                                              

200(218) Elementos transporte

                                                            a (572) Banco c/c                   200

Pero este gasto es constante durante los 10 años. Al final, el gasto imputado por los dos sistemas es igual, pero se distribuye de forma más uniforme a lo largo de la vida útil del bien correlacionándolo con los ingresos.

EL FONDO DE REVERSIÓN

     El fondo de reversión, ha desaparecido del Plan de Cuentas.

     El fondo de reversión surge en los activos afectos a concesiones administrativas que deben de revertir a la entidad otorgante al cabo de un cierto tiempo. Si la duración del período concesional es inferior a la vida útil del bien, en el momento de la reversión, se va a producir una pérdida.

     Con el PGC 07 desaparece la necesidad de dotar este fondo de reversión, porque la amortización se va a realizar en función del tiempo que el bien se va a utilizar en la empresa, y no en función del tiempo que puede funcionar.

EJERCICIO:

Un ayuntamiento ha construido una piscina. Como desea ofrecer un servicio de restauración, y no tiene medios económicos para montar las instalaciones, ofrece en régimen de concesión la explotación de la cafetería durante un plazo de 5 años, con la condición de que el concesionario debe revertir las instalaciones de hostelería al cabo de esos cinco años. La vida útil de las instalaciones es de 7 años y su coste de 7.000€.

-¿Durante cuánto tiempo nos va a producir el bien ingresos?............5 años.
-¿Cuál es el precio del bien?...................................................  ........7.000€

_______________________01/01/X_____________________
Por la adquisición de la maquinaria:

7.000 (213) Maquinaria
                                                                     a (572) Banco 7.000
_______________________31/12/X_____________________
Amortización:

1.400(681) A. I. Material
                                                   a (281) A. Ac. I. Material 1.400

Al final de los 5 años, en el balance de la sociedad aparecerá:

ACTIVO                                      PASIVO
Maquinaria       7.000                    A. Ac. I. Mat. 7.000

______________________01/01/X+5____________________
Por la entrega al ayuntamiento de nuestro inmovilizado:

7.000 (281) A. Ac. Inmov. Material
                                                             a (213) Maquinaria  7.000

VIDA ÚTIL Y VIDA ECONÓMICA DE UN ACTIVO

 
    La vida útil de un bien para la empresa es el tiempo durante el cual se estima que va a producir ingresos en la empresa, independientemente de cuál sea la vida económica del bien.
    Si la empresa, por cualquier motivo, usa un bien menos tiempo que su vida económica, debería darse un gasto por amortización mayor.

EJERCICIO:

La sociedad Y, ha realizado una compra de ordenadores por importe de 1.000€. La duración de estos ordenadores es de cuatro años, pero debido a las especiales características de la empresa, se estima que el aprovechamiento se realizará únicamente durante dos años. Al terminar estos dos años, se suelen dar de baja los ordenadores, ya que no se encuentran compradores para ese tipo de productos usados.

_____________________________01/01/X________________________
Compra los ordenadores.

1.000(217) Equipos para procesos de información
                                                                                a (572) Bancos c/c 1.000
_____________________________31/12/X________________________
Por la amortización al final del ejercicio primero.

500 (681) Amortiz. Inmov. Material
                                                a (281) Amortiz. Acum. Inmov. Material   500

____________________________31/12/X+1_______________________
Por la amortización del segundo ejercicio.

500 (681) Amortiz. Inmov. Material
                                                a (281) Amortiz. Acum. Inmov. Material  500

Así, ya hemos dado de baja totalmente el bien.

AMORTIZACIÓN DE BIENES CON PÉRDIDAS POR DETERIORO.

     Cuando proceda reconocer valorativas por deterioro, se ajustarán las amortizaciones de los ejercicios siguientes del inmovilizado deteriorado, teniendo en cuenta el nuevo valor contable.

EJERCICIO:

La sociedad X tiene en su balance una máquina, que constituye una unidad generadora de efectivo, con un coste de adquisición de 10.000€, una vida útil de 10 años y una amortización acumulada, al comienzo del ejercicio 2008, de 2.000€. Al cierre del ejercicio 2008, como consecuencia de unos movimientos del mercado de los productos fabricados por ese tipo de máquina el valor en uso de dicha máquina es de 5.740€, procediendo a dotar la correspondiente corrección valorativa. Conociendo que la vida útil restante, incluyendo el año 2008, es de 8 años, contabilizar las operaciones del año 2008 y 2009.

Maquinaria:
Precio Adquisición.................................................10.000
Vida útil............................................................... 10 años
Amortiz. Acumulada..(01/01/08)..............................2.000
Valor en uso (31/12/08)...........................................5.740

_________________________31/12/2008__________________________

1.000 (681) Amortiz. Inmov. Material.
                                              a (281) Amortiz. Acumulada Imov. Mat. 1.000

                                              ____________

Valor Contable (10.000 - 3.000) .................7.000
Valor en uso ...............................................-5.740
Pérdida por deterioro                                   1.260

________________________31/12/2008__________________________

1.260 (691) Pdas por deterioro Inmov. Mat.
                                         a (291) Deterioro del valor del Inmov. Mat. 1.260

                                           _____________

Precio adquisición..............................................10.000
Amortiz. Acumulada...........................................-3.000
Pdas deterioro....................................................-1.260
Valor Contable.....................................................5.740

Vida útil restante..................................................7 años

5.740 / 7 = 820

______________________31/12/2008___________________________

820 (681) Amortiz. Inmov. Material
                                        a (281) Amortiz. Acumulada Inmov. Material 820











                                                               

PÉRDIDAS POR DETERIORO (PROVISIONES)

     Apenas existen diferencias con el PGC de 1990.

"... se producirá una pérdida por deterioro cuando su valor contable supere a su importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y su valor en
uso"

Valor en uso: Valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados, a través de su utilización en el
curso normal del negocio, actualizados a un tipo de interés libre de riesgo.

_________________________X_________________________________
(691) Pérdidas por deterioro del In-
          movilizado material             a          (291) Deterioro del valor del inmovi-
                                                                         lizado material.